中国新闻周刊音尘调教 telegram，“终末悔的事，就是全款买了车位。”

家住四川成王人的李菲在酬酢媒体赞佩。2017年她全款17万元购置车位，彼时屋子首付也才30万元。

最近偶尔看到业主群信息，她的心心如死灰——小区车位的月房钱也曾降到了300元，还包每月100元的车位经管费。

“把车位租赁去的每月收益只须200元，不洽商通胀要70年回本，真实赔大了。”她悔怨地说说念。

曾几何时，车位照旧抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少东说念主卖房时的“牵扯”，还成为拖累设备商的“烫手山芋”。

车位，为什么卖不动了？

泊车位 视觉中国图

车位的逻辑，是浪掷？

价钱“跳水”的车位，险些成为李菲频年来终末悔的一笔消耗。

彼时为了泊车方便，李菲绝不盘桓地斥资17万元买下车位。客岁从小区搬走后，李菲思将闲置的车位动手。不外房产中介告诉她，现时小区车位挂牌价仅为10万元把握，但也曾两三年王人莫得现实成交了。要知说念，她当初的购买价是17万元，接近腰斩的价钱令她难以领受。

诚然有些不宁愿，但李菲最终还所以10万元的价钱将车位信息挂到了中介，期待能有买家来接头。仅仅，车位挂出去近半年王人无东说念主问津。

直到无意看到小区业主群里的信息，她才知说念为什么没东说念主来询价。令她挂念的是，小区业主群里不仅有300元包经管费出租车位的业主，商量中以至出现了只须付经管费（100元/月）就快意出租车位的业主。

频年来，车位的价钱出现了大幅度的下跌，可即等于降价也难以去化，法拍市集就是一个很好的不雅察窗口。

据中指商量院最新讲述，2025年1—2月寰球各物业类型法拍神态中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中来回截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率只须9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。

供求联系，是决定车位价钱的要道。

即便车位房钱与价钱降到这个程度，李菲不雅察车库里照旧有许多空着的车位。她分析，小区车位降价的要害原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。

别称车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性成分。车位比是指小区“总户数”与“车位总额”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。

在一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，由于前期大范畴的房地产设备以及较高的车位比要求，跟着无数新建小区的车位供应集结入市，导致库存积压；而在中小城市，跟着城市化进度加快，房地产设备范畴扩大，车位建立数目也在快速增长，但需求端增长相对幽闲，相通面对库存飞腾的问题。

广州市交通运载局在2024年7月发布过的一份材料泄露，适度2023年底，广州市共有泊车泊位约388.3万个，小汽车保有量约355.7万辆，泊车泊位供给率为1.09个/辆。

再以武汉为例，武汉城建集团旗下想象接头集团交通公司发布的《2023年度武汉市泊车发展蓝皮书》泄露，2023年武汉市灵活车领有量达455万辆，累计建成泊车位477.91万个，泊车位比灵活车多22万个，车位比达到1:1.01。

“再加上多数车位莫得产权，无法像住宅房产那样典质，在只须使用价值的情况下价钱受需求影响更昭彰，跌起来比拟狠。”该销售说说念。

“与住宅的刚需属性不同，车位与浪掷的逻辑更像，实质上属于提高生流水准的非必需品，不买的话也可以租。”有着多年车位包销操盘教育的车位营销众人张冰对中国新闻周刊说说念。

资深地产众人、千羽接头总司理李巧玲相通将车位比作浪掷。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户时时优先遴荐租赁车位。

不外车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，关于中枢区位的优质盘，轨则的车位比大王人不够，时时不等神态委用车位就售罄。但关于大多数芜俚楼盘来说，车位动作巨额的改善品，销售费劲的近况短期难以改造。

尤其是下千里市集的新盘，车位销售问题更为杰出。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下千里市集新楼盘的车位去化，能到20%就可以了。”

2万元的车位，难住设备商

从供应的角度来看，难卖的车位成为设备商们的“烫手山芋”。

曾几何时，车位是设备商赢得溢价的“利器”，而今却成为需要紧急放胆的“包袱”。有着特出20年地产从业教育的李巧玲赞佩，地产火热的那些年，二线城市中枢区位的车位单价可以炫耀卖到小二十万元；而现今不少设备商以至推出了“买房送车位”的促销时刻，车位沦为“赠品”。

李巧玲与各地一线设备商有着深切疏浚。她了解到，现时新建住宅小区车位以地下车库为主，地下车库的建立其实是房地产投资里占比相对较大的一个要领——每平日米面积地库的刚性投资本钱至少是2300元，算下来现实上一个车位的建立本钱在7万—9万元，这意味着车位至少卖10万元才智回本。

卖不出去的车位，给设备商带来了很大的压力，而降价险些成为去库存的最凯旋模式。

据李巧玲的实地窥探，中部地区三线城市车位价钱深广在6万元把握，更低线的县城在4万元把握。而一些西北地区的小城市车位价钱以至低到了2万元，号称流血出售。

而折价赔钱出售，亦然设备商为了“回血”不得不作念的决定。因为只须车位不着手，设备商就要职守金额昂贵的经管用度，同期还要承担时候荏苒带来的折旧贬值。

更何况，要是车位积压在设备商手里，只会越来越难卖。“从住宅小区的人命周期来看，跟着时候推移实力业主会渐渐搬离，再搬进来的客户实力一定会下跌，进一步的销售只会愈加恶化。”张冰分析。

逆境在于，即便折价销售，情况也阻止乐不雅。按照李巧玲的不雅察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不特出50%。

其实并不是设备商快意建立“逾额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的战略法例要求轨则。

王人门经济商业大学京津冀房地产商量院院长、西宾赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡建立部国度范例《住宅性能评定范例》（编号为GB/T50362-2022）轨则，3A级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地范例；2A级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地范例；1A级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地范例。这一轨则旨在确保住宅建立能够提供实足的灵活车泊车位，知足住户泊车需求。

而具体到场地，范例可能会更高。“各地住建部门有不同的轨则，比如山东淄博轨则新址车位配比为1:1.5。设备商会把柄建立小区的层次安排车位比。高等住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步先容。

北京金诉讼师事务所主任讼师、北京法学会不动产法商量会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，设备商建立车位的数目配比一般会由市集需求、地皮出让时的诡计条目、当地的战略等多个原因详细决定。

张冰不雅察，现时来看多地住建部门的车位诡计比例大多在1:1把握，但许多城市的车位比以至深广配到 1.2、1.5。即等于每户一个车位，这么的配比也处于超配景况。

车位去库存，仍在路上

而在房地产的深度转机阶段，多数的低线城市或者并不需要如斯范畴的车位供应。

张冰指出，“一刀切”的配比初志是好的，知足需求、擢升品性。然而需求端也在不休变化，各地、各小区之间各异很大，情况多有不同。

“许多家庭莫得车，也有不少家庭有多套房，何况低线城市泊车的空间更多，路边等大家区域王人是遴荐。从车位营销实践的角度看，要是单纯按照配比来作念车位诡计，就未免导致车位多余的情况。”张冰说说念。

在多位受访东说念主士看来，均衡好供需联系，或将有用改善当下车位难卖的市集步地。

王玉臣讼师指出，设备商在设备建立前期，在车位的诡计想象上应该解脱“一刀切”的惯性，既要合适场地战略要求，又要充分洽商市集的信得过需求。

“我觉得在当今这个市集情况下，1:0.75的车位配比是合适的，以至1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的步地。县城地产设备利润浅近，销售不利，以至还存在蚀本的风险。减少车位，就能给企业缩短很大的投资本钱，既缩短职守，又擢升去化。”李巧玲说说念。

值得细心的是，频年来场地政府也发布战略服从于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销实施、优化经管等时刻。

2024年10月，成王人市住房城乡建立局等5部门发布见告，将明确计税价钱范例，饱读舞各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴战略，并优化经管步伐擢升使用末端。

2024年11月，乐山市住房城乡建立局和财政局归拢发布见告，在乐山市中区、乐山高新区领域内，购买合适条目的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级领域（含高新区）购买新建车位的购房主说念主可肯求每个车位2000元的现款补贴。

同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按轨则与商品房销售同步实施。房地产设备企业不得绑缚销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。

战略发力以外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲觉得，关于设备商而言，卖好车位这件事应该从建立车位之前就初始。

第一是要“降本”，在知足范例条目下减少地库的开挖，缩短车库层高，减少不消要的空间铺张。“刚需楼盘三米六七的层高，但许多神态会作念到四米二，其实是存在空间铺张的，会加剧投资职守。”李巧玲说说念。

第二是要“增效”，在车位“浪掷”的营销逻辑下，应擢升车库的附涨价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价钱是14万元，而附进王人是6万元，但其去化率在90%以上。窍门就在于该楼盘作念好了地库好意思化与车独揽事，地库造型好意思不雅且经管紧密化，擢升庄严感；经管方还推出了专属于业主的廉价节略洗车处事，为业主大大从简时候。

不管怎样，车位这类不一样的“浪掷”，需要迎来一场透澈的变化了。

原标题：终末悔的，就是全款买车位

剪辑：饶治好意思 责编：李奇 审核：阮鹏程调教 telegram